부동산 경매 말소기준권리를 알아보자.

일단 먼저 말소기준권리를 알기 전에 (근)저당권에 대하여 알아야합니다.

우린 입찰자 입장에서 이 물건이 괜찮은 물건인지 이걸 권리분석을 해야합니다.

밑에 민사집행법을 가져왔는데 외우실 필요는 없고

91조 2항에 보시면 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

이게 제일 중요한 포인트 입니다.

제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ① 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.

② 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.

③ 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.

④ 제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

⑤ 매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

 

같이 권리분석을 한번 해봅시다.

1.등기부등본을 본다.

2.근저당권을 찾는다.

3.먼저 온 사람이 장땡이기 때문에 제일 먼저 온 날짜를 찾는다.(보통 무료사이트나 유료사이트에는

등기부등본을 날짜별로 잘 정리 해주기 때문에 쓰시면 좋습니다.)

근저당권을 찾으셨나요?

2005.11.21일이네요 근저당권 적혀있죠? 기타등기사항에는 말소기준권리

그럼 그 밑으로는 안보셔도 됩니다.그리고 중요한건 임차인이 대항력이 있냐 없냐를 보셔야해요

아까 먼저 온사람이 장땡이라고 했죠??

날짜순으로 먼저 봐야해요

임차인=세입자

임차인이 전입을 언제했냐를 보면 됩니다.

2019년도 12월 13일이구요

근저당권이 2005년입니다.

그럼 임차인은 대항력이 없다고 보시면 됩니다.

이런 물건은 입찰해도 괜찮다~

라고 보시면 됩니다.

다음포스팅은 이걸 어떻게 경매해서 파는 지 계산 하는 방법을 남겨보겠습니다.